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UBS Global Real Estate Bubble Index 2017

Zurigo  Media Releases Switzerland

Il settore degli alloggi a Zurigo e Ginevra è moderatamente sopravvalutato; i rischi di bolla immobiliare aumentano in altre città dei paesi sviluppati.

  • Il rapporto UBS Global Real Estate Bubble Index 2017 di UBS Wealth Management analizza i prezzi degli immobili residenziali in 20 agglomerati urbani di tutto il mondo.
  • Toronto è la città più a rischio di bolla immobiliare, seguita, in ordine decrescente, da Stoccolma, Monaco di Baviera, Vancouver, Sydney, Londra, Hong Kong e Amsterdam.
  • In Europa la situazione si sta surriscaldando. Aumenta il pericolo di bolla immobiliare a Stoccolma, Monaco di Baviera e Amsterdam; Parigi e Francoforte si sono ulteriormente sopravvalutate dal 2016. Londra è ancora a rischio, ma meno dell’anno scorso. Zurigo e Ginevra rimangono invece moderatamente sopravvalutate.

Zurigo, 28 settembre 2017 – I principali mercati residenziali urbani delle economie sviluppate sono ancora sopravvalutati ed è aumentato il numero di quelli a rischio di bolla rispetto al 2016: è quanto si legge nel rapporto annuale UBS Global Real Estate Bubble Index del Chief Investment Office di UBS Wealth Management.

Toronto, una new entry, è in testa alla classifica 2017. Come nel 2016, Stoccolma, Monaco di Baviera, Vancouver, Sydney, Londra e Hong Kong si confermano a rischio bolla; all’elenco di città si è aggiunta Amsterdam, che l’anno scorso era appena sopravvalutata. Secondo lo studio, l’unico grande agglomerato urbano sottovalutato è Chicago, mentre tre quarti delle città del mondo sarebbero a rischio bolla o sopravvalutate.

Svizzera: nessun rischio di bolla, nonostante i costi di finanziamento tra i più bassi al mondo

In Svizzera, Zurigo e Ginevra sono moderatamente sopravvalutate. Dal 2012 i prezzi degli appartamenti sono diminuiti del 10% a Ginevra, mentre sono aumentati in egual misura a Zurigo. A Ginevra, tuttavia, i prezzi degli alloggi sembravano aver toccato il minimo per il momento e negli ultimi trimestri le valutazioni sono aumentate di nuovo sulla scia del ritorno della crescita dei prezzi. A Zurigo i prezzi reali sono saliti del 2% durante negli ultimi quattro trimestri, un ritmo leggermente più sostenuto rispetto alla media nazionale.

Matthias Holzhey, Head Swiss Real Estate Investment del Chief Investment Office di UBS Wealth Management, spiega: «Le condizioni di finanziamento favorevoli contribuiscono a mantenere vivace la domanda di proprietà di abitazioni. Il costo di un appartamento di 60 metri quadrati a Zurigo equivale al reddito percepito in sei anni da un lavoratore specializzato nel ramo dei servizi, un livello relativamente basso se paragonato a quello di molte altre città del mondo». Inoltre, grazie ai bassi tassi ipotecari, i costi di finanziamento effettivi sono pari ad appena il 10% del reddito medio annuale di un lavoratore specializzato nel terziario. Per il momento, comunque, le norme del mercato ipotecario e l’aumento della percentuale di abitazioni sfitte limitano il potenziale di rialzo dei prezzi.

UBS Global Real Estate Bubble Index

Fonte: UBS

Europa: mercati immobiliari in via di surriscaldamento
Negli ultimi quattro trimestri l’UBS Global Real Estate Bubble Index è salito in tutte le città europee oggetto dello studio. Forti incrementi sono stati registrati a Parigi, Amsterdam, Francoforte e Monaco di Baviera. Tutte le città che figurano nello studio, tranne Milano, sono quantomeno sopravvalutate. Londra si conferma a rischio bolla, anche se in misura minore dopo il referendum sulla Brexit l’anno scorso.

A Monaco di Baviera e Amsterdam i prezzi degli alloggi hanno registrato una crescita a due cifre su base annua, seguiti da vicino da quelli di Francoforte (+9%). Anche a Stoccolma i prezzi delle case hanno segnato nuovi record e a Parigi hanno recuperato praticamente tutto il terreno perso dal 2012.

Claudio Saputelli, Head of Global Real Estate di UBS CIO WM, afferma: «Il miglioramento della situazione economica generale, in parte accompagnato dalla solida crescita dei redditi nelle principali città, si è unito a costi di finanziamento eccessivamente bassi, dando luogo a una vigorosa domanda di alloggi negli agglomerati urbani». E, dato che nelle città più interessanti l’offerta è sempre soggetta a limitazioni, si è assistito a un’impennata dei prezzi. Il binomio tra costi di finanziamento bassi e aspettative rialziste ha spinto le valutazioni alle stelle, esacerbando il pericolo di bolle locali.

Le rosee aspettative sostengono il mercato
Le previsioni di incremento dei prezzi a lungo termine concorrono a spiegare la domanda di investimenti nel settore immobiliare residenziale delle principali città del mondo. Molti operatori di mercato sono convinti che a, lungo termine, a beneficiare della crescita del valore saranno soprattutto le località migliori, grazie all’aumento del numero di famiglie molto facoltose. Senza dimenticare che, nell’ultimo decennio, la diminuzione dei tassi ipotecari ha reso molto più appetibile l’acquisto di un alloggio. Fino a quando l’offerta non aumenterà rapidamente, sono numerosi gli acquirenti che dovranno fare i conti con lo scarto tra i prezzi nelle città più ambite e gli affitti, i redditi e i prezzi a livello nazionale.

Negli ultimi due anni circa questa dinamica si è vista ulteriormente potenziata dall’impennata della domanda internazionale, in particolare di quella cinese, che ha estromesso i compratori locali. Una progressione media dei prezzi di quasi il 20% negli ultimi tre anni ha confermato le aspettative persino degli investitori più ottimisti. «In ultima analisi, questi fattori hanno finito per alimentare ulteriormente le sopravvalutazioni e quindi i rischi di bolla nei principali mercati residenziali urbani delle economie avanzate di tutto il mondo» sostiene Holzhey. «Storicamente conviene assumere rischi ridotti sui mercati surriscaldati, che nell’arco di un intero ciclo di espansione e contrazione generano rendimenti inferiori rispetto ai mercati più bilanciati.»

UBS Switzerland SA

UBS Global Real Estate Bubble Index 2017

Zurich  Media Releases Switzerland

Housing in Zurich and Geneva is moderately overvalued; bubble risks grow in other developed world cities globally.

  • UBS Wealth Management’s UBS Global Real Estate Bubble Index 2017 report analyzes residential property prices in 20 select urban areas around the world.
  • Toronto faces the greatest risk of a housing bubble, followed in descending order by Stockholm, Munich, Vancouver, Sydney, London, Hong Kong, and Amsterdam.
  • In Europe the outlook is heating up. Bubble risks are rising in Stockholm, Munich, and Amsterdam, while Paris and Frankfurt have become more overvalued since 2016. London is still at risk of a bubble but less so than last year. In contrast, Zurich and Geneva remain moderately overvalued.

Zurich, 28 September 2017 – Major urban housing markets in developed economies are still overvalued, and more are at risk of a bubble than in 2016, according to the annual UBS Global Real Estate Bubble Index from UBS Wealth Management’s Chief Investment Office.

Toronto, a new entrant, tops the Index in 2017. As in 2016, Stockholm, Munich, Vancouver, Sydney, London, and Hong Kong are also still at risk of a bubble, along with Amsterdam, which was merely overvalued last year. The only undervalued city in the study is Chicago, with three quarters of cities at risk of a bubble or overvalued.

Switzerland: No bubble risk despite one of the lowest financing costs worldwide
In Switzerland, Zurich and Geneva are moderately overvalued. Since 2012 apartment prices declined 10% in Geneva but rose 10% in Zurich. Home prices in Geneva seemed to have reached a bottom for the time being, however, and valuations increased again in recent quarters in line with re-emerging price growth. In Zurich, real prices grew at 2% over the last four quarters, slightly faster than the countrywide average.

Matthias Holzhey, Head Swiss Real Estate Investment in UBS Wealth Management’s Chief Investment Office, says: “Favorable financing conditions keep demand for home ownership buoyant. Buying a 60 square meter apartment in Zurich costs a skilled-service worker six years’ income – a low level compared to cities globally.” And, thanks to low mortgage rates, the effective financing costs are only 10% of the average annual income of a skilled service worker. But mortgage market regulations and increasing rental vacancy rates limit price upside for the time being.

Europe: Housing markets are heating up
Over the last four quarters the UBS Global Real Estate Bubble Index rose in all European cities in the study. Sharp increases were measured in Paris, Amsterdam, Frankfurt and Munich. All European cities in the study, apart from Milan, are at least in overvalued territory. London is still at risk of a bubble, albeit less so since the Brexit referendum last year.

Annual prices in Munich and Amsterdam have been growing at double digit rates, closely followed by Frankfurt (+9%). Also house prices in Stockholm have set new records and the housing market in Paris has regained nearly all ground lost since 2012.

Claudio Saputelli, Head of Global Real Estate for UBS CIO WM says: “Improving economic sentiment, partly accompanied by robust income growth in the key cities, has conspired with excessively low borrowing rates to spur vigorous demand for urban housing.” As supply is always a constraint in the most appealing cities, soaring prices has been the consequence. The combination of inexpensive financing and bullish expectations caused valuations to skyrocket and encouraged local bubble risks to grow.

UBS Global Real Estate Bubble Index

Source: UBS

Optimistic expectations fuel the market
Expectations of long-term rising prices partly explain demand for housing investment in major global cities. Many market participants expect the best locations to reap most value growth in the long run buoyed by the growth of high-wealth households. Falling mortgage rates over the last decade have also made buying a home vastly more attractive. As long as supply cannot increase rapidly, many buyers see prices in the most attractive cities decoupling from rents, incomes and national price levels.
This narrative has received additional impetus in the last couple of years from a surge in international demand, especially from China, which has crowded out local buyers. An average price growth of almost 20% in the last three years has confirmed the expectations of even the most optimistic investors. “This thesis has helped fuel overvaluation and even bubble risks in most major urban housing markets in advanced economies globally”, Holzhey states. “Taking less risk in overheated markets has historically paid off on average: they delivered worse returns over a full boom-bust period than more balanced markets did”.

UBS Switzerland AG

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